今週は「老人ホーム」について勉強する期間となりました。
読んだ、読んだ。
資料をいっぱい読みました。

とりあえず国金で8000万の融資を受けて、
元利均等10年で返済するとして、
月当たり68万4千円を捻出できる事業にするか、
入居一時金を高額にして、一気に返済、気楽に運営か。

5年ほど前に建設を予定していた1DKマンションの設計図を手直しして、
1階店舗、２,３階を居住スペースに変更すれば、
「高齢者専用下宿」という扱いで事業は可能になります。
１階にスタバ風・図書室付カフェがあり、
朝、昼、晩の食事はここで作ることができます。
隣は、談話室兼トレーニングジム。
ここでは、リハビリと予防運動を中心に入居者の運動プログラムを管理します。
も一つ隣は、完全防音のカラオケスタジオ、
飲食物は、カフェから出前をします。
１階のこれらの施設は、一般にも開放し、
安くて地域密着型の商業施設を兼ね、利益を上げます。

この土地は、じつは大阪府堺市に100坪ほどの予定地がるので、
土地取得費用は、必要ありません。
（あ、隣は大規模総合病院で立地は最高です）
国金の融資条件にも合致します。

問題は「入居費用」なんですが、
土地取得費用を無しと考えても、
１DKバス・トイレ・ベランダ付、３食完備、光熱費管理費込みでは、
1件当たり16万円満室でやっとのことで採算ベース。
これでは、いったいどうなんでしょうねえ。。。
入居者のことを本当に考えたシニアハウスと言えるでしょうか・・・。

もちろん同規模の施設と比較してみると、
浴室が１戸づつにあるとか、
トレーニングジムや、カラオケスタジオがあるというのは、
付加価値的に優れていますが、
はたして、年金受給者の方が最低16万円の固定費を、
毎月、苦も無く払えるものでしょうか。

そして根本的にネックになるのは、この事業計画、
10年で借入金を全額返済して、補修を入れて、
全室満室で運営しても土地代の償却は一向にできないということです。
つまり、まったく利益が出ないのに、土地はタダで取り上げられたも同然。
この一向に収益が上がらない事業に、
6世帯の独居老人の終の棲家を巻き込んで、
いったいどんな価値があるというのやら・・・。

暗雲立ち込める難事業だと思いませんかあ？